Podaj powierzchnię lokali, obecną stawkę i saldo funduszu remontowego oraz do trzech planowanych remontów. Sprawdzimy, na które z nich zbierzecie środki w terminie, ile brakuje i jaka stawka zł/m²/mies. sfinansuje cały plan.
Wpisz dane poniżej
Punktem wyjścia jest roczny wpływ na fundusz: powierzchnia lokali razy stawka razy dwanaście miesięcy. Do tego dokładamy obecne saldo — pieniądze, które już są na koncie funduszu. Następnie ustawiamy planowane remonty w kolejności chronologicznej i sprawdzamy stan konta w momencie każdego z nich.
Kluczowy jest ten drugi krok: remonty konkurują o te same pieniądze. Wymiana dźwigu za trzy lata pochłania środki, które inaczej byłyby dostępne na docieplenie za lat siedem. Dlatego kalkulator nie liczy każdej pozycji osobno, tylko prowadzi saldo narastająco — dokładnie tak, jak dzieje się to na rachunku wspólnoty.
Na końcu szukamy stawki wymaganej: najniższej wartości zł/m²/mies., przy której każdy remont ma pokrycie w swoim terminie. Do niej doliczamy dziesięcioprocentową rezerwę, bo kosztorysy sprzed lat rzadko trzymają się rzeczywistości, a między remontami zdarzają się wydatki nieplanowane.
Jeśli wszystkie pozycje mają pokrycie, obecna stawka jest wystarczająca dla podanego planu — ale tylko dla niego. Dodanie jednej pozycji, której na razie nie ma w tabeli, potrafi zmienić wynik, dlatego warto policzyć plan na dziesięć lat, nie na dwa lata.
Jeśli przy którymś remoncie widnieje brakująca kwota, masz cztery wyjścia: podnieść stawkę, przesunąć remont w czasie, zmniejszyć jego zakres albo sfinansować różnicę kredytem lub dofinansowaniem. Kalkulator pokazuje skalę problemu — decyzja, którą drogą pójść, należy do właścicieli.
Stawka sugerowana jest zwykle wyższa od tej, którą wspólnota chce uchwalić, i to normalne. Warto ją pokazać jako wariant docelowy: dojście do niej w dwóch krokach po roku bywa łatwiejsze do przegłosowania niż jeden skok.
Dla zarządców nieruchomości przygotowujących materiały na zebranie roczne, dla zarządów wspólnot mieszkaniowych planujących remonty i dla administratorów, którzy muszą uzasadnić właścicielom zmianę stawki. Sprawdza się też po stronie właścicieli lokali — pozwala samodzielnie zweryfikować, czy proponowana podwyżka ma pokrycie w planie remontów.
Dokument PDF z wynikiem dobrze działa jako załącznik do zawiadomienia o zebraniu: zamiast dyskusji o abstrakcyjnej podwyżce właściciele widzą, na co i kiedy pieniądze będą potrzebne.
Najczęstszy błąd to stawka niezmieniana od lat. Fundusz uchwalony dekadę temu przy dzisiejszych kosztach robocizny i materiałów finansuje mniej więcej połowę tego, co wtedy — a budynek w tym czasie się zestarzał.
Drugi błąd to planowanie tylko najbliższego remontu. Dach za dwa lata wygląda na sfinansowany, dopóki nie doda się do tabeli wymiany instalacji za lat pięć. Trzeci błąd to kosztorysy sprzed kilku lat wpisane bez aktualizacji — jeśli wycena pochodzi z dawnego zapytania ofertowego, podnieś ją, zanim wpiszesz do kalkulatora.
Czwarty błąd to mylenie funduszu remontowego z zaliczką na koszty utrzymania. To dwie różne pozycje w opłacie: bieżąca eksploatacja, sprzątanie i media części wspólnych nie powinny być finansowane z pieniędzy odłożonych na remonty. Koszty eksploatacyjne policzysz osobno w kalkulatorze kosztów utrzymania budynku.
Zsumuj koszty planowanych remontów, odejmij obecne saldo funduszu i podziel wynik przez powierzchnię lokali razy liczbę miesięcy do terminu remontu. Gdy remontów jest kilka, sprawdzenie trzeba wykonać dla każdego terminu osobno i wybrać wartość najwyższą — kalkulator robi to automatycznie.
Spotykane wartości mieszczą się zwykle w przedziale od około 1 do ponad 4 zł/m²/mies., ale to obserwacja rynkowa, a nie norma. Właściwa stawka wynika z planu remontów konkretnego budynku: stara kamienica z dachem do wymiany potrzebuje wielokrotnie więcej niż budynek pięcioletni.
Nie — liczy na podanych kwotach. To świadome uproszczenie, bo prognoza wzrostu cen byłaby zgadywaniem. Praktyczne obejście: wpisz koszty remontów już zwaloryzowane albo skorzystaj ze stawki sugerowanej, która zawiera dziesięcioprocentową rezerwę.
Do wyboru są podniesienie stawki, przesunięcie remontu w czasie, ograniczenie zakresu prac, jednorazowa wpłata właścicieli albo kredyt lub dofinansowanie. Kalkulator pokazuje dokładną kwotę braku, więc łatwo porównać, ile lat wcześniejszej podwyżki odpowiada danej luce.
Bo wcześniejszy remont zużywa pieniądze, które inaczej rosłyby na koncie do kolejnego. Liczenie każdej pozycji osobno od dzisiejszego salda dałoby wynik zawyżony i sugerowałoby, że stawka wystarcza, choć w rzeczywistości konto zejdzie do zera przy drugim remoncie.
Fundusz remontowy gromadzi środki na przyszłe prace remontowe i modernizacyjne, a zaliczka na koszty zarządu pokrywa bieżące utrzymanie: media części wspólnych, sprzątanie, konserwację, ubezpieczenie i wynagrodzenie zarządcy. Mieszanie tych pozycji jest częstym źródłem nieporozumień na zebraniach.
To dobra praktyka. Stawka wymagana jest wartością graniczną — wystarcza dokładnie, przy zerowym marginesie. Dziesięcioprocentowa rezerwa w stawce sugerowanej absorbuje różnicę między kosztorysem a ofertą wykonawcy oraz drobne wydatki awaryjne między remontami.
Pokażemy, jak poukładać zlecenia, techników, protokoły i leady z darmowych narzędzi w jednym procesie. Bez prezentacji na siłę — konkretny plan pod Twoją firmę.
Bez karty i bez umowy na czas określony.